[지역활성화] 사회주택의 위기와 새로운 기회

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사회주택은 사회적약자를 위해 공익적 민간부문이 공급하는 장기 임대주택이다. 국제적으로나 국내 지자체 조례상 다양한 사회적가치를 담는 정의가 존재하지만 한국적 현실에서는 저소득 청년 등 주거약자, 사회적경제조직으로 대표되는 민간 공급주체, 소유가 아닌 부담가능한 주거비 수준의 임대주택의 성격을 갖는 방향으로 정책이 설계되고 있다.

 

 <사진출처 : 서울시 사회주택 플랫폼>

 

서울시가 2015년 지원조례를 제정하면서 시작된 사회주택 사업은 숨가쁘게 전개되고 있다. 빈집을 리모델링하는 사회주택에서 시작하여 공공이 토지를 낮은 임대료에 공급주체에게 장기임대하고 민간조직이 주택을 건설하고 소유, 임대, 관리하는 토지임대부 사회주택으로 유형이 진화하고 중이다. 정책적 측면에서도 아직 근거 법률의 마련에는 이르지 못하고 있지만 시흥시, 부산시(중구, 동구), 고양시가 잇따라 조례를 제정했고, 많은 지자체에 조례 제정을 준비하고 있다. 공급은 토지확보의 어려움으로 더디기는 하지만 승인기준으로 1,500호를 넘어서는 등 가시적인 성과도 도출되는 중이다. 국토부는 2017년 주거복지로드맵에서 사회임대주택 활성화를 천명 이후로 금융지원(HUG사회임대주택 보증대출, 기금대출), 지원센터 설치, 기준마련(시세의 85%이하 임대료, 15년 이상 임대의무 등)을 시작으로 LH공사를 통한 공급에 주력하고 있다.

 

  <사진출처 : 서울시 사회주택 플랫폼>

일견 사회주택 정책은 순항하는 있는 것으로 보인다. 하지만 일부 언론에서 보도한 바와 같이 공급주체의 재무 건전성 악화, 세입자 보호제도의 취약성 등 보완점도 드러나고 있다. 무엇보다 사회적기업과 주택협동조합으로 대표되는 공익적 사업자의 등장과 성장이 중요한데 정책적 지원이 다소 미흡하고, 현장조직은 분양이 아닌 장기임대가 갖는 낮은 수익률의 한계 속에서 큰 규모의 장기부채를 떠안고 사업을 추진해야 하는 어려움을 겪고 있다. 언론의 다소 선정적인 보도는 리스크 관리에 실패한 일부 사업자의 사례를 전체의 상황인 것처럼 호도하고 있지만 실상은 대부분의 사업자가 사업투입의 전제가 되는 자기자본의 마련과 세입자에게 안정적인 주거서비스를 제공을 위해 고군분투하고 있다. 서울시의 경우 일반 중소기업의 진입을 허용했음에도 불구하고 사회적경제조직 외에는 실제 참여하는 기업이 극소하다는 현실은 이 사업이 수익창출이라는 측면에서 얼마나 힘든지 말해준다.

 <사진출처 : 사회주택협회 발간 백서>
 

보증보험의 가입 거절과 길어야 10년인 물건 임대기간으로 세입자의 주거안정성과 사업의 지속성을 보장할 수 없는 전대 방식의 리모델링 사회주택사업은 입주자의 보증금 보장성 측면에서 큰 위험요소를 안고 있다. 공급정책의 핵심인 토지임대부 사회주택도 30년의 임대의무기간중의 낮은 운영수익과 사회적경제주체가 소유하는 건축물의 감가상각을 감안하면 사실상 비영리사업에 가까워 새로운 사업주체의 등장과 지속가능한 성장을 가로막고 있다. 이런 상황으로 시행조직이 감내하고 있는 어려움이 부각되면서 정책에 비판이 고조되고 있는 것이 사실이다.

이런 위기 속에서 양질의 사회주택 공급확대와 사회적 가치에 충실한 시행주체의 등장은 어떻게 하면 가능할지를 숙고하는 것이 필요하다.

첫째, 일단 낮은 사업성을 보완하기 위한 지원의 확대가 요구된다. 현재 2%보다 낮은 공공금융 조달금리나 공공토지 임대료의 인하, 규모의 경제 효과에 의해 사업성을 제고할 수 있는 좋은 입지의 중규모 토지공급의 확대와 설계비나 커뮤니티 프로그램에 대한 지원 강화 등이 대안으로 제시되고 있다.

둘째, 현재 토지임대부에 한정된 공공의 매입확약, 우대금리 적용, 보증대출 한도 확장을 시행조직이 토지를 소유하는 사회주택에도 적용하여 사회적경제조직이 사업의 지속성을 확보할 수 있는 최소한의 토지자산을 소유하도록 개선해야 한다.

셋째, 낮은 사업성으로 인해 사업주체 입장에서는 시세의 80%이하로 규정된 임대료를 입주자의 소득수준에 따라 차등 적용할 여지가 거의 없는데 사회주택을 위한 임대료바우처 신설로 소득에 따라 시세의 50% 이하 등을 적용하여 저소득 가구의 입주기회를 넓히는 것이 시급하다. 아울러 현재 사업주체가 건물에 대해 소유권을 갖는 토지임대부에 한정된 세입자 보증금 보증보험을 공공이나 민간소유 건축물을 임차하는 방식의 사회주택에도 적용하여 영세 세입자의 생존권과도 같은 보증금이 보호될 수 있도록 적극적인 조치를 취해야 한다.

사회주택의 위기론이 대두되고 있는 지금, 민과 관이 머리를 맡대고 정책개선에 기반한 공급확대를 통해 역으로 문제를 해결하는 지혜를 발휘할 때다.

 

나눔과미래 지역활성화국장 남철관



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